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房地產(chǎn)估價要重視環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2018-01-12 | 66880 次瀏覽 | 分享到:

環(huán)境是人們?nèi)找骊P注的焦點，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值會造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價值

　　2003年《中國消費者報》登載了一宗消費者因住房受到無線電波污染而投訴的案例。北京市某區(qū)一個房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠，所以很多人都購買這里具有升值潛力的房產(chǎn)。但入住后不久，很多業(yè)主感覺失眠、頭疼，手機信號微弱。經(jīng)有關無線電檢測部門檢測，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內(nèi)的無線電波嚴重超過正常人能承受的范圍，原因是距離該項目不遠的地方有一坐北京市某廣播電臺的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價格給予退房。
　　20世紀60年代，在美國的五大湖地區(qū)曾有一個垃圾填埋場，由于居住用地的需要，政府決定在垃圾填埋場上建設住宅，并出售給當?shù)鼐用瘢纬闪艘粋€居住社區(qū)。由于地下垃圾填埋場中形成的化學污染，通過地下水和土壤滲透，對居民造成健康威脅，許多人生病，并搬出了這個社區(qū)。政府不得不下令停止使用這個住宅小區(qū)，并花費數(shù)百萬美元來清除那里的環(huán)境污染。住宅小區(qū)完全被廢置，住宅價值幾乎為零。
　　類似案例還有很多，如因輕軌和高速公路通車造成的噪音污染，使道路兩側(cè)的房地產(chǎn)業(yè)主在夏季無法開窗通風，開發(fā)商不得不為其安裝隔音玻璃。安裝防噪音設施僅是消除污染的成本費用，但房地產(chǎn)存在貶值的可能性。這樣的房子如果到銀行進行抵押貸款，銀行在評估其價值時，必須要考慮污染源對未來不動產(chǎn)價值的影響，不能僅憑不動產(chǎn)的建筑質(zhì)量和地段優(yōu)勢認定不動產(chǎn)價值，否則，當業(yè)主在抵押期間無力還款時，銀行獲得的是價值減損的不動產(chǎn)。因此，在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)投資或投資購買一宗不動產(chǎn)之前，必須請專業(yè)部門或人士對該房地產(chǎn)附近地區(qū)的環(huán)境因素進行評估。
　　（三）我國目前房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的現(xiàn)狀
　　1.環(huán)境影響評估應遵循的環(huán)境保護方面的法律法規(guī)
　　我國在環(huán)境保護方面已經(jīng)通過了一些法律和條例，如《海洋環(huán)境保護法》（1982年）、《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》（1987年）、《中國人民共和國環(huán)境保法》（1989年）、《固體廢物污染環(huán)境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《環(huán)境噪聲防治法》（1996年）、《建設項目環(huán)境保護管理條例》（1998年）、《大氣污染防治法》（2000年）等多項法律和法規(guī)。2002年10月28日第九屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過的《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，指出環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環(huán)境功能影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法和制度。估價機構(gòu)在進行環(huán)境影響評估時，首先要依據(jù)國家這些關于環(huán)境保護的法律法規(guī)，確認哪些因素屬于環(huán)境污染或應是被保護的范圍內(nèi)。