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土地產(chǎn)權與房地產(chǎn)市場若干問題的思考——著名經(jīng)濟學家樊綱訪談錄

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2019-10-20 | 73342 次瀏覽 | 分享到:

土地領域目前有兩大問題尤為突出：一是城市化進程的加快使農(nóng)村集體土地進入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關注；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題，使得地價、國家土地政策及相關問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點話題。

       宅基地與農(nóng)地不一樣，它涉及面積比較小，而且尤其是對遠離城郊、務農(nóng)為生的農(nóng)民而言，也不涉及其主要生活或收入來源。因此我認為農(nóng)地不私有化，在此前提下宅基地可以在土地產(chǎn)權改革方面先行一步。

       不能讓銀根跟著地根走——關于宏觀調(diào)控

      記者：這幾年，政府運用土地、信貸政策等對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控，但許多人覺得調(diào)控效果似乎并不顯著。您對此怎么看？

       樊綱：宏觀調(diào)控根本上看，還不是銀根問題，即貨幣問題。銀根是二級市場問題，是政府對土地進行拍賣以后的事?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的主要問題是政府拿多少地來進行拍賣，拍賣出的價格是多少，然后地產(chǎn)商就能拿這塊地到銀行去抵押出多少錢來。所以這是地根問題，是銀根跟著地根走。而世界上大多數(shù)國家都是地根跟著銀根走，中國正好相反。西方國家的財政體制決定了地方政府如果借債，必須有財政制度保障，不能欠賬。而我國是地方政府不能借債，但是土地可以融資。地方政府可以用土地融資的辦法來發(fā)展城市、搞建設。其實，在某種程度上看，是地方政府的投資沖動導致了我國更容易形成地根決定銀根的機制。這種機制特別容易產(chǎn)生這種現(xiàn)象：由于土地的失控而導致宏觀經(jīng)濟的失控，也由此導致房地產(chǎn)市場的泡沫。

       現(xiàn)在普遍存在的問題是：大家對房地產(chǎn)的預期過高，造成銀行信貸擴張，結(jié)果必然是一出現(xiàn)房地產(chǎn)市場波動，就會形成大量壞賬。美國的次貸危機就是這樣產(chǎn)生的。

       記者：那么現(xiàn)在我國實行從緊的貨幣政策，是不是政府想重新恢復到銀根決定地根的機制？

       樊綱：這兩者是相互影響的。從總的來講，應該是貨幣的多少，最終決定市場價格，包括物價以及各種資產(chǎn)和土地市場價格的變動。不過還有一個因素，就是人們對市場的預期價格，這兩個因素一定是都起作用的。

       地根決定銀根的機制，特別容易產(chǎn)生因土地的擴張而導致經(jīng)濟的擴張。在這種情況下，土地確實應該參加宏觀調(diào)控。通過調(diào)控地方政府的投資規(guī)模來調(diào)控地方政府行為。管住了地方政府的用地規(guī)模，也就管住了地方政府的投資需求，也就減少了其擴張能力。